Vous recherchez un complément de retraite ? Investissez dans l'immobilier locatif. Vous vous constituerez un solide capital, vous obtiendrez une rente et bénéficierez d'avantages fiscaux.

Que ce passe t-il avec les retraites ? Alors que le temps des attaques frontales (et médiatiques) des assureurs contre les systèmes de retraites semblait révolu, voilà depuis quelques semaines avec les rapports Charpin et Teulade, que cette même question revient sur la sellette médiatique à l'initiative du gouvernement. Des projections indiquent que d'ici 2040 les plus de 60 ans augmenteront de 10 millions alors que les moins de 20 ans diminueront de 1,2 million. Il y aura alors en France sept retraités pour dix actifs et une grande interrogation pour cette date. Qui va payer les retraites... ? En tout cas, dans l'immédiat, une chose est sûre. Entre les propositions de réformes minimales ou maximale des systèmes de retraites obligatoires et la prolifération des solutions des assureurs (assurances vie, plan d'épargne retraite, etc...), il devient de plus en plus difficile de se faire une opinion. Essayons cependant d'y voir plus clair...

La situation dans les régimes de retraite :

Malgré l'augmentation constante de la durée des cotisations de retraite, tout semble être fait pour nous convaincre, sans nous alarmer, que les régimes obligatoires n'assureront plus à eux seuls les retraites dans un avenir plus ou moins lointain... Cet état de fait est la conséquence des données démographiques. Aujourd'hui, tandis que deux salariés en activité cotisent pour un seul retraité, la situation de notre système de retraite est la suivante.

Les salariés actifs versent obligatoirement 14,75 % de leur salaire (8,20 % à la charge de l'employeur et 6,55 % à la charge du salarié) sur la part inférieure au plafond de la sécurité sociale fixé à 14 700 F par mois, soit 173 640 F par an. Pour un non cadre, la cotisation de retraite complémentaire est de 3 % (au minimum) sur cette part de salaire et de 5 % pour celle comprise entre 14 700 F et 44 100 F par mois. Pour un revenu annuel de 173 640 F, la cotisation retraite obligatoire est tous les ans de 25 600 F... Les cadres quant à eux, versent 3 % sur la même part de salaire plus 7,5 % sur la part comprise entre 14 700 F et 117 600 F.

Ceci fait, une vie (active) durant, le salarié peut espérer une retraite au taux plein s'il a cotisé durant 160 trimestres. Ensuite, le montant de la retraite dépend du salaire moyen calculé sur les 25 meilleures années, de l'âge de départ en retraite (en principe fixé entre 60 et 65 ans), et des points obtenus selon une méthode pour le moins opaque auprès des régimes de retraites complémentaires... Au bout du compte, un salarié non cadre obtient en moyenne une retraite égale à 57 % de son dernier traitement. Ce taux étant de 59 % pour un salarié cadre... Et en cas de décès, le conjoint de ce cotisant perçoit une part de cette retraite limitée dans le meilleur des cas à 50 % ou 60 %. Mais si le défunt a été marié plus d'une fois, le dernier conjoint devra partager la retraite avec les ex-conjoints non remariés.

Ces considérations ajoutées aux prévisions démographiques, conduisent les assureurs à encourager les salariés (et les non salariés) à préparer eux-même leur retraite. Se voulant rassurants, ils est suggéré de commencer à épargner le plus tôt possible (environ 30 ans avant la retraite) dans le cadre d'une assurance vie ou d'un plan d'épargne retraite. L'objectif étant de minimiser l'effort financier à consentir pour profiter à l'âge de la retraite soit d'une rente, soit d'un capital afin de compléter les retraites des régimes obligatoires.

Les solutions des assureurs...

Il est coutume de dire que l'assurance vie offre un bon équilibre entre sécurité et rentabilité. En effet, les sommes placées dans le cadre d'un contrat d'assurance vie sont généralement disponibles sous forme d'avances ou de retraits en cas de besoin et certains contrats peuvent parfois offrir jusqu'à 6 % de rendements... bruts.

La défiscalisation de l'assurance vie

Toute personne imposable peut ouvrir un Plan d'Epargne Populaire (PEP) dont la durée minimale est de 8 ans. Le montant maximum des versements est de 600 000 F pour une personne et 1 200 000 F pour un couple. Autre solution. Les fameux contrats DSK non limités en montant. Les sommes placées sont investies sur les marchés boursiers avec un minimum de 50 % d'actions françaises dont 5% en titres non cotés. Les 50% restant peuvent être placés sur l'actif général des compagnies ou sur le marché boursier. A condition de conserver ces contrat au moins 8 ans, les capitaux versés par les compagnies ne subissent que les prélèvements sociaux sur les plus values seulement.
La fiscalité de l'assurance vie est présentée comme étant très favorable par rapport à l'ensemble des placements. A l'échéance du contrat (ou au bout de 8 ans), 7,5 % sont prélevés sur les intérêts capitalisés s'ils sont supérieurs à 30 000 F pour une personne seule et à 60 000 F pour un couple. Dans le cadre d'un PEP, l'exonération est totale dans la limite d'un contrat de 600 000 F pour une personne ou de 1 200 000 F pour un couple. La rente viagère issue des PEP est quant à elle, exonérée d'impôt. Toutefois, ces dispositions ne sont applicables qu'à condition de ne pas toucher à l'épargne pendant 8 ans. Sinon, la rente versée ou le capital restitué est fiscalisé et subit les prélèvements sociaux. En terme de droits de successions, l'assurance vie est le seul placement bénéficiant, sous certaines conditions, de l'exonération totale des droits et ce, quel que soit le bénéficiaire, ami ou parent.

Le contexte fiscal étant posé, à la question combien faut-il épargner pour assurer sa retraite, des assureurs répondent. " La somme idéale de cotisation se situe aux alentours de 10 % du revenu pour un effort d'épargne entrepris au moins 20 ans avant l'âge de la retraite ". Pour produire environ 2 500 F de revenus supplémentaires bruts chaque mois, il faut un capital de 500 000 F placé à 6 % ou 1 million dans la même hypothèse pour un revenu de 5 000 F par mois...

Les solutions proposées :

Pour atteindre l'objectif de rente choisi lors de la souscription, la souplesse est le maître mot du fonctionnement des solutions épargne retraite ou assurance vie. Au terme du contrat, il est possible de recevoir soit un capital en une seule fois, soit bénéficier d'une rente annuelle à vie ou percevoir des annuités certaines (revenus réguliers pour la durée de votre choix) ou encore recevoir une partie en capital et l'autre sous forme de rente viagère. Dès la signature du contrat, vous déterminez l'âge auquel vous profiterez de votre retraite et la façon de percevoir vos revenus. Enfin, en cas de décès ce capital ou cette rente peut être reversée sur une "seconde tête" (conjoint par exemple).

Pour terminer ce rapide tour d'horizon, signalons que la loi met les indépendants à égalité de traitement fiscal avec les professions salariées. La "Loi Madelin" permet en effet aux artisans, commerçants et professions libérales de déduire de leur bénéfice imposable les cotisations aux régimes de retraite et de prévoyance complémentaires.

Est-il possible d'arbitrer entre assurance vie et immobilier?

D'un point de vue patrimonial, la question du choix d'un contrat de prévoyance retraite se résume donc à un arbitrage entre capitalisation et distribution. Opter pour la capitalisation signifie que les intérêts produits sont réinvestis automatiquement au profit de la constitution d'un " pactole " important. La redistribution quant à elle permet de percevoir des dividendes avec cette conséquence que le capital n'augmente pas... Si vous ne souhaitez pas trancher ce complexe dilemme tout en vous constituant à la fois un capital disponible et une rente (sous forme de loyers), vous pouvez opter pour l'investissement immobilier.

L'immobilier à usage locatif : c'est du concret.

Par comparaison à l'épargne retraite, l'investissement immobilier présente d'emblée l'avantage de certitudes tout à fait significatives. Dès la signature de l'acte d'achat chez le notaire, le bien appartient à l'acquéreur même s'il a du emprunter 100 % de la somme nécessaire au financement. A supposer qu'il lui arrive malheur (décès ou invalidité) pendant la phase de remboursement de son crédit, le bien entrera dans son patrimoine par le jeu des assurances (décès et ou invalidité) obligatoirement souscrites en même temps que le crédit. Ensuite, la phase même de remboursement de l'emprunt est susceptible d'être parfaitement sécurisée. A supposer que les revenus locatifs du bien acquis soient utilisés pour rembourser l'emprunt, la souscription d'une assurance loyers impayés ôtera tout risque de fragilisation à ce placement. Dès lors, l'opération investissement locatif se révèle incomparablement plus performante que toute autre forme de placement.

La fiscalité de l'immobilier locatif

Autre avantage, l'investissement immobilier est une bonne façon de réduire sa note d'impôt. Les revenus fonciers bénéficient d'une déduction forfaitaire de 6 % ou de 14 % selon les cas. Simultanément, le propriétaire peut imputer les déficits fonciers sur son revenu global dans la limite de 70 000 F (100 000 F pour les contribuables propriétaires d'un logement sous la loi "Périssol"). Toutefois, n'est imputable que la fraction des déficits provenant des charges autres que les intérêts d'emprunts. Les déficits provenant des intérêts d'emprunts et ceux excédant la limite de 70 000 F sont uniquement reportables sur les revenus fonciers des années suivantes. Dernière contrainte, signalons que l'avantage fiscal résultant de l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est acquis que si le contribuable maintient le bien en location pendant les trois années qui suivent celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée.

Les charges déductibles :

pour être déduites des revenus fonciers, les charges supportées par les propriétaires (travaux, intérêts d'emprunts...) doivent avoir été payées au cours de l'année d'imposition et doivent se rapporter à un bien donné en location. Sont concernées les dépenses de travaux d'entretien et d'amélioration, les frais de gérance et de rémunération des gardiens et concierges (à distinguer des frais de gestion), les impôts,les intérêts d'emprunts et les primes d'assurances pour loyers impayés déductibles pour leur montant réel. Lorsque les charges ont été déduites, les loyers provenant de logements loués nus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ils supportent le prélèvement social de 2%, la CSG de 7,5% et la CRDS de 0,5%.

Impôt sur les plus-values :

Si vous voulez récupérer sous forme de capital le bien immobilier que vous avez acheté, il suffit de le vendre. Sous certaines conditions les plus-values réalisées sont exonérés. Il en est ainsi lorsque le un contribuable n'est pas propriétaire de sa résidence principale ou à conditions que la vente soit réalisée au moins cinq ans après l'acquisition ou au moins deux ans après la vente de la résidence principale. Il doit s'agir de la première vente de logement effectué par le contribuable depuis le 1er janvier 1982. Autre possibilité pour l'exonération il faut que le logement soit possédé depuis plus de 22 ans. Dans les autres cas, les plus values seront taxables, mais peuvent bénéficier du système dit " de la division par cinq ". Ce système atténue les effets de la progressivité du barème de l'impôt sur le revenu. Il consiste à calculer dans un premier temps l'impôt dû sur le revenu hors plus-value puis à diviser par cinq le montant de la plus-value nette imposable et d'ajouter ce résultat au revenu global net. Ensuite, on calcule l'impôt correspondant à ce montant. On calcule la différence entre ces deux montants, laquelle est égale à l'impôt sur la cinquième de plus-value et enfin on multiplie le chiffre obtenu par cinq pour obtenir l'impôt sur la plus value. Dernière largesse de l'administration, sur demande du contribuable et moyennant un intérêt calculé au taux légal (3,87% en 1997),le paiement de l'impôt sur la plus-value peut faire l'objet d'un paiement fractionné par parts égales sur cinq ans.

Dernier détail. Les plus-values bénéficient de l'abattement général de 6 000 F qui s'applique au total des plus-values (court et long terme) réalisées au cours d'une même année.

l'amortissement BESSON

Depuis le 31 août 1999, la loi BESSON permet l'amortissement d'un bien immobilier locatif dans de bonnes conditions. L'investisseur peut déduire 65 % de son investissement de ses revenus fonciers à raison de 8,0 % pendant les 5 premières années puis 2,5 % au cours des 4 années suivantes.

Quels sont les bénéficiaires de régime d'amortissement ?

Les propriétaires de logements situés en France (métropole et départements d'outre-mer) pour : les logements acquis depuis le 1/1/1999 neufs en l'état futur d'achèvement ou après réhabilitation par le vendeur (dès lors que leur acquisition entre dans le champ d'application de la TVA), les logements que vous faites construire et qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier depuis le 1/1/1999, les locaux acquis inachevés depuis le 1/1/1999 et dont vous poursuivez la construction à usage de logement, les locaux affectés à usage autre que l'habitation, acquis depuis le 1/1/1999 et que vous avez transformés en logements.

Comment bénéficier du régime de l'amortissement ?

Vous devez vous engager à louer le logement non meublé pendant 9 ans (ou, si vous détenez des parts de sociétés immobilières, à conserver les titres jusqu'à l'expiration du délai de 9 ans imparti à la société) à un usage de résidence principale à une personne autre qu'un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

S'agissant des ressources du locataire, elles ne doivent pas dépasser un plafond annuel, également fixé par décret et revalorisé chaque année. Ces ressources s'entendent du revenu fiscal figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Ce plafond varie selon la composition de la famille : Il est fixé comme suit pour 1999

Composition du foyer locataire
Lieu de la location

- Personne seule
- Couple marié
- Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge
- Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge
- Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge
- Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge
- Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

Ile-de-France
Province

115.000 F
189.000 F
227.000 F
271.000 F
321.000 F
361.000 F
+ 41.000 F
96.000 F
147.000 F
176.000 F
213.000 F
250.000 F
282.000 F
+32.000 F

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure ou, l'achèvement des travaux de transformation. Vous devez formuler l'option pour la déduction de l'amortissement au moment du dépôt de la déclaration des revenus de 1999 si l'acquisition ou l'achèvement est intervenu en 1999. Cette option est irrévocable. Elle doit être exprimée par écrit sur un imprimé fourni par l'administration. Chaque année, vous devez joindre à votre déclaration de revenus un document établi conformément à un modèle fixé par l'administration faisant apparaître le détail du calcul de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement.

Comment est calculé l'amortissement ?

L'amortissement est calculé, selon le cas, sur le prix et les frais d'acquisition de l'immeuble, ou sur le prix du terrain et le coût de la construction, ou sur le prix d'acquisition du local et le montant des travaux de transformation en logement. La déduction est égale à 8% de l'investissement les cinq premières années et à 2,5 % les 4 années suivantes. A l'issue de cette période de 9 ans, et en cas de poursuite ou de renouvellement du contrat de location, vous pourrez continuer à bénéficier, par périodes de 3 ans, et dans la limite de 6 ans, d'une déduction au titre de l'amortissement au taux de 2,5 % dès lors que la condition relative au montant du loyer reste remplie (ou en cas de changement de locataire, lorsque les conditions tenant au montant du loyer et des ressources sont satisfaites).

Le saviez-vous ? en régime de location ordinaire, conventionnée ou déléguée, si vos loyers annuels sont inférieurs à 30 000 F, vous pouvez déduire l'ensemble de vos charges de manière forfaitaire, en portant directement vos loyers sur votre déclaration de revenus générale. Vous serez imposé sur la base des deux tiers de vos loyers.

Comment arbitrer entre assurance vie et immobilier

Choisir entre la capitalisation et la distribution influe sur la fiscalité et sur la rentabilité. Opter pour la capitalisation signifie que les intérêts produits sont réinvestis automatiquement. La redistribution quant à elle permet de percevoir des dividendes. La conséquence, c'est que le capital n'est pas valorisé... Du point de vue de l'imposition, les plus values de cessions de valeurs mobilières sont imposables lorsque le montant annuel des cessions dépasse 50 000 F. Passé ce seuil, la plus value est taxable à 26 % dont 10 % de droit sociaux. Pour leur part, les plus values de cession de titre de sicav et les fonds communs de placement sont imposables dès le premier franc. Quant à l'imposition, il existe 2 possibilités : soit la déclaration des revenus dans le cadre de l'impôt sur le revenu, soit le prélèvement libératoire de 25 % (solution avantageuse dès que le taux marginal d'imposition est élevé).
Les données certaines : les régimes fiscaux
Les rendements proposées
La comparaison des coûts de constitution

Avez-vous pensé aux conséquences financières pour vos proches si vous veniez à disparaître (votre revenu en moins, les droits de succession à payer...). Bien sûr il existe déjà des protections, mais leurs garanties sont bien souvent insuffisantes.

Avec Certival, quoi qu'il arrive, non seulement vos proches bénéficieront d'un capital garanti important et fixé avec vous dès la souscription, mais en plus celui-ci évolue constamment, en fonction des résultats de la gestion financière du Lloyd Continental. Le capital garde ainsi tout son pouvoir d'achat.
Une garantie sans limitation dans le temps
Contrairement à la plupart des garanties décès ou assurances vie qui s'arrêtent avec l'activité professionnelle,
Certival est sans limitation dans le temps.
Dès lors, en préservant la totale sécurité financière de vos proches, vous assurez vraiment leur avenir et cela bien après l'âge de la retraite.
Avec Certival, vous fixez dès la souscription le montant du capital que vous souhaitez garantir à vos proches. Vous déterminez aussi la durée (sur 10, 15 ou 20 ans) et la fréquence (mois, trimestre, semestre, année) du versement de vos cotisations.
Les seules formalités médicales demandées à la souscription sont de remplir un questionnaire de santé et dans certains cas de passer une visite médicale ou des examens complémentaires, entièrement pris en charge par le Lloyd Continental.
Certival n'est pas un contrat d'assurance à fonds perdus, car il dégage une épargne et celle-ci est disponible dans le temps. Cependant, pour ne pas risquer de rompre votre contrat et de perdre vos bénéfices, le Lloyd Continental peut, en cas de besoin consentir une "avance" (dans la limite de 80% de l'épargne disponible, moyennant un intérêt égal au Taux Moyen Obligataire majoré d'un point).
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Des versements quand bon vous semble
Lors de l'ouverture de votre compte épargne, vous devez verser la somme minimum de 5.000 F.
Ensuite vous effectuez vos dépôts d'argent :
soit par des versements libres d'un montant minimum de 1.000 F que vous versez quand vous voulez,
soit par des versements que vous aurez programmés, du montant que vous souhaitez, avec un total minimum de 3.000 F par an.

Votre argent disponible à tout moment
Vous pouvez, si vous le souhaitez, récupérer tout ou partie de votre épargne avant la fin du contrat, et ceci sans avoir à vous justifier.

Des revenus réguliers
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soit régulièrement (par trimestre, par mois...),
soit de façon organisée (aux dates que vous choisissez).
De nombreuses options au terme de votre contrat
A l'issue de votre contrat, vous recevez la valeur de votre compte épargne suivant la formule la mieux adaptée à vos projets :

soit un capital, versé en une ou plusieurs fois.