UN MARCHE ENSOLEILLE

  Second marché après la région parisienne, la région PACA renoue avec la croissance des belles années . Les trois départements côtiers mènent le jeu avec une offre soutenue favorisant le choix , des prix encore raisonnables et des loyers en progression. De bonnes raisons pour investir.

  Tous les éléments sont réunis pour faire de cette région un endroit où l'on a envie d'habiter: le climat, la Méditerranée, les bassins d'emplois, la renommée des facultés…et où l'on projette de prendre sa retraite. L'immobilier est donc sans cesse sollicité, notamment dans les départements donnant sur le littoral : les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes Maritimes. Marseille, Aix-en-Provence, Nice, Cannes et les stations balnéaires ont le vent en poupe: les grues ne cessent de virevolter dans le paysage, les programmes s'écoulent rapidement dans une gamme de prix attractive. Les investisseurs profitent d'une demande alimentée par une démographie en pleine expansion, une mobilité professionnelle renforcée par l'attrait du soleil et des loyers orientés à la hausse. Difficile de cumuler autant de bonnes conditions pour un placement dans la pierre qui peut ultérieurement devenir résidence principale. Dans ce contexte, mieux vaut privilégier les moyennes surfaces.

 MARSEILLE: EFFERVESCENCE DE LA CONSTRUCTION

  Cette fois, ce n'est pas la dernière blague marseillaise, mais bien la réalité: la ville reprend des couleurs et regagne petit à petit son rôle de troisième métropole de France. De nombreux indices sont au vert: enrayement de la chute démographique, politique de grands travaux dont les résultats commencent à se faire sentir(Euroméditerranée, rénovation du quartier du vieux port et de la Canebière, aménagement du quartier et de la gare Saint-Charles pour l'arrivée du TGV en 2 001…).La ville reprend confiance et redore son image de marque. L'immobilier en tire profit . Les chantiers jalonnent la ville, les bureaux de vente se multiplient: depuis deux ans, il a été vendu plus de 2 000 logements neufs. Les prix augmentent légèrement mais rien d'alarmant: depuis 25 ans, Marseille était connue pour être la ville la moins chère de France. Désormais, elle se situe dans le bon peloton avec un prix moyen de 12 000F/m2 dans le neuf Des valeurs considérées comme "relativement sages" par les spécialistes et justifiées par" un effet de rattrapage". L'Observatoire Immobilier de Provence note que 40% seulement des logements mis en vente se situent dans une tranche inférieure à 12 000F/m2. Les trois-pièces représentent 44% des ventes, les 4/5 pièces 24%. L'investisseur ne peut que se réjouir de la bonne santé du marché immobilier. Deux études, l'une réalisée par la Confédération nationale des Administrateurs de Biens (CNAB) et l'autre par l'Observatoire des loyers marseillais, révèlent une augmentation des valeurs locatives, passant, en trois ans, d'une valeur moyenne de 43,60F/m2 à 50,40F/m2. Des valeurs qui dépassent celles rencontrées sur la ville de Lyon. Bien évidemment, il s'agit d'une moyenne: certains arrondissements comme le VIIIè se loue à 54F/m2 voire plus alors que le XIVè ne dépasse guère les 38F le m2.

  En cinq ans, la production de logements neufs a été multipliée par 3,5, . Cependant les 16 arrondissements de la ville ne profitent pas également de la poussée de la construction. Les opérations les plus importantes se situent dans les IVè(proche des facultés) , V et VIè ainsi que dans le secteur du Rouet en bordure du parc du Vingt-Sixième-Centenaire où les prix tournent autour de12 000F/m2. A regarder de près, "L'orée du parc"(Promogim) à 100 mètres du parc et à 500 mètres du métro Périer et du lycée du même nom renommé où les studios se vendent à partir de 430 000F, les 2 pièces 638 000F et les 4 pièces 820 000F. Les VIII et IXè affichent aussi une belle vitalité avec des prix orientés à la hausse, certains programmes pouvant atteindre 18 000F/m2. En revanche, les quartiers Nord restent toujours à la traîne souffrant d'un déficit d'image. L'investisseur peut tabler sur une rentabilité de 7%. Attention, l'annonce du métro risque de peser sur les prix. Mieux vaut donc ne pas tarder. En périphérie, les secteurs Allauch,Eoures,Carry-le-Rouet et l'Estaque lancent des programmes neufs à moins de 10 000F/m2 . Une aubaine dont il faut profiter.

 AIX EN PROVENCE: LE SOLEIL, LES FACS...ET UNE DEMANDE SOUTENUE

  Une qualité de vie au soleil à l'ombre des platanes, une clientèle locale, parisienne et européenne à revenus élevés, une importante population estudiantine fréquentant des universités renommées, une très bonne desserte en transports et voies de communications (autoroute, aéroport, TGV en 2 001)...tout concourt à faire un investissement dans cette ville et pourquoi pas y envisager d'y prendre sa retraite pour profiter du soleil, mais aussi des animations culturelles intenses et de la toute proximité de la mer. L'immobilier tire partie de l'embellie pour revaloriser ses prix, mais cette augmentation ne décourage ni les acquéreurs ni les investisseurs dont les loyers sont également revus à la hausse et laissent espérer une rentabilité de 7%. Toutefois, l'offre de logements neufs reste faible, concentrée dans les zac Sextius-Mirabeau et la Bredasque. Les prix varient entre 11 000 et 20 00F le m2 selon l'emplacement, la présence d'une terrasse généreuse ou non. Parmi les réalisations en cours sur le secteur, mentionnons "le Square"(Art Promotion)au coeur du nouveau quartier culturel d'Aix et à moins de cinq minutes du coeur ancien de la ville, où les studios démarrent à 310 000F, les deux-pièces à 560 000F et les trois-pièces à 735 000F. Un très bon rapport qualité-prix pour cette ville recherchée tant par les acquéreurs que les investisseurs.

 TOULON: UN MICROMARCHE A PETITS PRIX

  La préfecture du Var reste l'une des grandes villes les moins chères de France. La médiocre qualité du parc existant du centre ville favorise l'achat du neuf. Environ 300 logements se vendent par an. Il s'agit donc d'un marché étroit qu'il faut saisir rapidement. Les quartiers recherchés se situent à l'est où les ventes s'effectuent entre 9 000 et 12 000F le m2.Des prix très raisonnables qui, en raison de loyers confortables, permettent d'obtenir une rentabilité satisfaisante.

 NICE : UN MARCHE SOUS HAUTE SURVEILLANCE

  Très forte demande avec plus de 1 500 ventes dans le neuf en 1999 et une offre qui ne se renouvelle pas assez rapidement, faute de foncier. Manifestement Nice s'oriente vers un marché déséquilibré qui risque de peser sur les prix jusqu'alors contenus. La hausse des valeurs n'a pas été significative sauf sur des sites exceptionnels. Mais il faut être très vigilant: la baisse des stocks, la difficulté à trouver du foncier liée à l'absence d'aménageur public et aux terrains en pente difficiles à urbaniser risquent à terme d'entraîner une augmentation des prix du neuf Là encore une raison suffisante pour investir de suite.. La fourchette des prix s'étale de 12 500 à 25 000F/m2. Les programmes neufs se répartissent dans le centre(Gambetta, Grosso, Thiers),près du port et surtout à l'ouest de la ville . Les prix y évoluent entre 15 000 et 25 000F/m2 dans les meilleurs secteurs. A l'est, les prix restent contenus entre 12 500 et 14 000F/m2. Parmi la quizaine de programmes en tout début de commercialisation, quelques-uns -uns méritent le détour:""les Jardins de Silénia"(Marignan Immobilier où les trois-pièces évoluent entre 810 000 et 1 150 000F; le "Fenice"(vendu par Constructa) où les beaux studios démarrent à 615 000F;"Mont-Boron"(Sagec) avec des deux pièces entre 690 000F et 1 million de francs et des trois-pièces entre 940 000F et 1 470 000F;"Les Hauts de la Lanterne"(Promocom) où les quatre-pièces démarrent à 1 270 000F. Les prix redémarrant, mais les loyers suivant la même courbe, l'investisseur y trouve son compte. D'autant que s'il veut prendre sa retraite ultérieurement dans cette ville, il aura investi dans un logement de qualité et en tirera donc un meilleur profit.

 CANNES: DES PRIX DE VILLE DANS UNE STATION RENOMMEE

  La Croisette, le Palais du Festival, les palaces, la végétation luxuriante et la Grande Bleue, le tout adossé à l'Esterel offrent à Cannes un cadre idyllique faisant presque oublier que derrière cette promenade mondialement connue, il existe une ville, la troisième des Alpes-Maritimes en terme de population. Le marché immobilier ne se limite donc pas aux appartements luxueux et aux propriétés grandioses, mais est animé par une clientèle locale classique à la recherche de logements affectés à l'habitation principale ou par des investisseurs en quête de résidence secondaire ou d'un logement pour leur retraite. L'enquête annuelle du Crédit Foncier note que dans le neuf, 70% des ventes se situent dans une fourchette de prix allant de 14 000 à 20 000F/m2. En ville,la vingtaine de petits programmes neufs se répartit sur quatre secteurs : la Bocca , la Croix des Gardes, la Californie et la Pointe Croisette et se commercialisent entre 14 000 et 32 000F/m2. A regarder de suite: "le Pierrier" (Sagor) où les deux-pièces osciellententre 630 000 et 705 000F et les 3 pièces entre 810 000 et 875 000F; "les terrasses de Maupassant"(cabinet Bruno), face au vieux port et avec vue sur le Suquet, où les deux-pièces évoluent entre 630 000 et 830 000F et les trois-pièces entre 1 620 000 et 1 850 000F; "la villa Papillon"(Sagor) avec de superbes studios à partir de 800 000F. Et sur "la Bocca", "la Boissière"(commercialisation Constructa vente) des deux-pièces à partir de 540 000F. En périphérie, Mandelieu et Cagnes gagnent la faveur des acquéreurs.Ce sont des micro-marchés avec vue mer et des sites comparables à ceux de Cannes et avec des prix moins élevés. Ainsi, à Mandelieu, de très belles opérations implantées dans un site boisé et reposant se commercialisent entre 16 000 et 25 000F/m2.A titre d'exemple,"le domaine de Bellevue" (Syrius)avec vue imprenable sur les îles de Lérins et sur la baie de Cannes avec des deux-pièces démarrant au million de francs. Ou encore les "Terrasses de Cannes-Mandelieu" (Sopra Promotion) où les deux pièces s'échangent entre 741 000 et 895 000F, et où les trois-pièces débutent à 922 000F pour terminer à 1 385 000F, le tout avec belles terrasses. Sur Cagnes, les valeurs sont identiques:"Villa Florange"(Boggio Constructions), les trois-pièces s'échangent entre 850 000et 1 020 000F. Mais certains programmes d'exception rejoignent les prix de Mandelieu comme "Cagnes Promenade",(Fond Immo), bd de la plage, où les trois-pièces peuvent atteindre 1 500 000F.

 ANTIBES: DU NEUF A APPRIVOISER

  Ville de villégiature, Antibes est aussi une cité recherchée par les actifs travaillant sur le site de recherche de Sophia-Antipolis. Mais, comme dans toutes les Alpes-Maritimes cernées d'un coté par la montagne et de l'autre par la mer, la construction y devient de plus en plus difficile. La loi Littoral, le plan de Prévention des Risques Naturels et l'attente de publication d'un nouveau POS n'arrangent rien. Résultat, moins de 150 logements en cours de commercialisation. Les programmes neufs sont distillés au compte-goutte entre 16 000 et 30 000F/m2 selon l'emplacement."Résidence de la mer"(Elige commercialisé par Constructa) propose des deux-pièces entre 880 000F et 1 420 000F et des trois-pièces dans une fourchette nettement plus large, entre 920 000F et 2 630 000F. A voir également, entre Cannes et Antibes, "les Bastides du Golfe"(Boggio) où les trois-pièces se commercialisent entre 1 040 000 et 1 200 0

Laure Granger

  ACHAT ET LOCATION : LES PRIX DANS LES GRANDES METROPOLES

 CINQ CONSEILS POUR BIEN INVESTIR

  Même si vous achetez sur plan, n'hésitez pas à vous déplacer pour étudier l'implantation et l'environnement.

  Evitez de faire un investissement sur une surface trop petite dont il y a, en général, pléthore dans les villes.

  Si vous investissez uniquement dans le but de faire un placement, songez à prendre une assurance contre d'éventuels impayés de loyers ou un "package", proposé par de nombreux promoteurs, qui vous décharge de la recherche d'un locataire.

  Si le placement s'inscrit dans une perspective de résidence principale à plus longue échéance, privilégiez une surface spacieuse, une desserte par des transports en commun, un environnement loin des nuisances de la ville.

  En matière de financement, consultez les banques spécialisées qui offrent de nombreuses formules de "crédit investisseur", adaptées à chaque profil.