Avant de recevoir les clés d'un logement neuf, l'acquéreur doit contrôler la conformité de son habitation à ce qui lui a été promis dans le contrat de vente. C'est ce que l'on appelle la réception, point de départ des garanties dues par l'entrepreneur. Lorsque les travaux de construction d'une nouvelle habitation sont terminés, l'acquéreur doit procéder à la réception. Cette opération consiste d'abord en une visite très attentive du logement, car l'acheteur est en droit d'exiger que son habitation soit conforme aux plans et aux notices descriptives du contrat de vente.

Les peintures intérieures et extérieures, les revêtements, le fonctionnement des fenêtres, la production d'eau, le chauffage, l'installation électrique, etc... sont soigneusement vérifiés et les anomalies sont ensuite éventuellement consignées dans le procès verbal de réception. Responsable des anomalies ou dommages qui empêchent d'habiter le logement dans des conditions normales au titres des différentes garanties qui lui incombent, l'entrepreneur d'un bâtiment neuf doit réparer tous les défauts signalés lors de la réception. Il est également responsable, dans les conditions que nous préciserons ci-après, des malfaçons qui apparaissent après la réception. Pour le client, la mise en ouvre de ces garanties est des plus simples. Il lui suffit de prouver la réalité du dommage ou de l'anomalie.

COMMENT RECEPTIONNER LES TRAVAUX ?

En pratique, la réception des travaux est organisée par l'entrepreneur lorsqu'il estime en avoir terminé avec la construction. A défaut, cette importante formalité à lieu à l'initiative de la partie la plus diligente (art. 1792-6 du code civil) qui doit se charger d'adresser une convocation par lettre recommandée avec accusé de réception à une date et à une heure convenue. Signalons que dans le cas ou l'acquéreur à coordonné l'intervention de différents entrepreneurs, autant de procès-verbaux de réception doivent être établis ce qui rend d'autant plus légitime la présence d'un architecte.

En effet, les défauts apparents qui n'ont pas été signalés à l'occasion de la réception, sont réputés acceptés. Dans le cas le plus favorable, lorsque aucune anomalie n'est constatée, le client signe sans réserve le procès-verbal de réception et paye le solde du prix d'achat. Lorsque des anomalies sont relevées, elles sont consignées sous forme de réserves, dans le procès-verbal afin que l'entrepreneur puisse y remédier. Enfin, de façon plus exceptionnelle, lorsque les anomalies sont trop nombreuses ou importantes, il est possible de refuser de réceptionner des travaux. Dans ce cas, l'entrepreneur peut s'engager à terminer les travaux dans un nouveau délai fixé à l'amiable. Mais en cas de désaccord profond, le juge des référés doit être saisi. C'est alors lui qui fixe la date d'achèvement des travaux, sous astreinte, le cas échéant. Les conséquences de la réception

La réception des travaux est le point de départ des différentes garanties dues par l'entrepreneur. Nous évoquerons la garantie de parfait achèvement qui s'applique pendant un an à compter de la réception de l'ouvrage aux vices ou défauts de conformité apparus à la réception ou dans l'année qui suit, la garantie de bon fonctionnement, pendant deux ans, qui concerne les éléments d'équipement et la garantie décennale, pendant dix ans, relative à la solidité du bâtiment. Enfin, nous évoquerons la responsabilité générale de l'entrepreneur qui peut être mise en ouvre pendant trente ans dès la signature du contrat de vente.

LES DIFFERENTS GARANTIES

La garantie de parfait achèvement pendant la première année Pour bénéficier de la garantie de parfait achèvement les vices apparents lors de la réception, quelle que soit leur importance, doivent faire l'objet de réserves sur le procès verbal. Sont également concernés les défauts non visibles le jour de la réception parce qu'ils ne se sont révélés qu'ensuite et signalés dans l'année suivant la réception.

Faute de réserves, ces défauts ne relèvent pas de la garantie obligatoire et doivent être pris directement en charge par le constructeur au titre de sa responsabilité contractuelle. L'entrepreneur doit réparer les défauts ainsi mentionnés, sans qu'il soit nécessaire de prouver une quelconque faute de sa part. Si l'entrepreneur ne corrige pas le défaut signalé par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai fixé, une mise en demeure d'agir ou une sommation par acte d'huissier doit lui être adressée. Ce préalable est indispensable pour obtenir la condamnation judiciaire de l'entrepreneur à exécuter les travaux ou l'autorisation de faire appel à une autre entreprise, aux frais de l'entrepreneur d'origine pour terminer les travaux.

En cas d'urgence, le maître de l'ouvrage peut éventuellement faire l'avance des frais de réparation, mais il s'expose dans ce cas, aux contestations par l'entrepreneur des frais ainsi exposés... Le point de départ des garanties Selon la loi du 4 janvier 1978 le point de départ des régimes de responsabilité dépend de la réception des ouvrages.

La garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale coexistent pendant l'année suivant la réception. Pour un même dommage, le maître de l'ouvrage doit donc choisir entre la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale.

La garantie de bon fonctionnement pendant les 2 premières années En application de l'article 1792-3 du code civil, les défauts affectant le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du logement sont couverts par une garantie de 2 ans à compter de la réception des travaux. Sont ici concernés les menus ouvrages, les éléments d'équipement dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature de clos et de couvert. Par simplification, l'étendue de cette garantie est résumée en disant que sont couverts les éléments qui peuvent être retirés sans que la construction ne soit endommagée.

En présence de désordres de ce type, l'entrepreneur concerné doit être informé par lettre recommandée avec accusé de réception. Comme dans le cas de la garantie de parfait achèvement, celle-ci entre en jeu sans qu'il soit nécessaire de prouver la faute du professionnel. S'il refuse d'intervenir pour remplacer ou réparer l'élément défectueux, une action en justice doit être engagée. En pratique toutefois, les travaux concernés par cette garantie sont généralement peu coûteux ce qui rend exceptionnel le recours à une telle extrémité. Tel n'est pas le cas lorsque le vice rend l'immeuble impropre à sa destination, auquel cas, le maître de l'ouvrage préfère engager une action sur le fondement de la garantie décennale.

Les travaux de construction et la responsabilité décennale Pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, les personnes considérées comme constructeurs, sont responsables des dommages qui affectent la construction. Sont visés à ce titre en application de l'article 1792-2 du code civil, tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ainsi que toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire et enfin de toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

Sous peine de graves sanctions pénales, ces intervenants doivent obligatoirement souscrire un contrat d'assurance les couvrant pour leur responsabilité décennale, avant l'ouverture d'un chantier. Cette assurance permet aux victimes d'obtenir réparation lorsque les circonstances ci-après évoquées surviennent.

Bon à savoir : un simple particulier qui construit seul sa maison est responsable au titre de la garantie décennale. Selon l'article 1792-1 2o du code civil en effet, est réputé constructeur toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

Pour relever de la garantie décennale, le dommage ne doit pas être visible lors de la réception. Nous rappelons en effet que pour être réparables, les défauts apparents doivent faire l'objet de réserves lors de la réception et ne peuvent relever, à ce titre, que de la garantie de parfait achèvement. Par ailleurs, le dommage doit compromettre la solidité du bâtiment, le rendre inhabitable ou affecter sa solidité.

Toutefois, ne sont concernés que les dommages liés aux travaux de construction, de réhabilitation, de transformation et de modification de volume, étant entendu que seules l'impropriété à la destination ou l'atteinte à la solidité sont les seuls critères retenus. De fait, les travaux d'aménagement n'entrent dans le champ d'application de la garantie décennale que s'ils sont indissociables du bâtiment. Il en est ainsi par exemple, lorsqu'un défaut apparaît à la suite de l'installation d'un chauffage central ou d'une chaudière.

Il peut être utile de rappeler que seuls les dommages présentant une certaine gravité sont couverts par la garantie décennale. Les désordres seulement esthétiques affectant le gros oeuvre ou les éléments d'équipement indissociables et les travaux d'entretien et de remise en état ne sont couverts que par la garantie de parfait achèvement ou la garantie biennale des menus ouvrages.

Ajoutons que selon l'article 1792 du code civil, les dommages résultant d'un vice du sol sont expressément couverts par la garantie décennale. Toutefois, les obligations d'un constructeur sont limitées à ce qu'il pouvait normalement prévoir, à charge éventuellement pour ce dernier de confier l'examen des sols à un bureau d'études pour dégager entièrement sa responsabilité lorsque le sol présente un quelconque risque. Par ailleurs, lorsqu'un désordre relève simultanément de la garantie de parfait achèvement et de la garantie décennale, c'est cette dernière qui s'applique.

Les tribunaux considèrent qu'il en est ainsi pour une installation de chauffage, mais à condition toutefois, que l'installation dans sa totalité soit impropre à sa destination. Dans le même ordre de conséquences, les défauts qui ont fait l'objet d'une réserve lors de la réception, mais dont la véritable ampleur ne se révèle qu'ultérieurement sous la forme de désordres décennaux, sont des vices cachés soumis à la responsabilité décennale.

Lorsqu'un dommage survient au cours de la première année, le maître de l'ouvrage a le choix entre la garantie décennale et la garantie de parfait achèvement. Toutefois, si ce dommage a fait l'objet d'une réserve lors de la réception, la garantie décennale ne peut pas être mise en application, car selon l'article 1792 du code civil, celle-ci ne s'applique qu'aux seuls vices cachés. Fin encadré

LES DOMMAGES CONCERNES PAR LA GARANTIE DECENNALE

Pour être prises en compte au titre de la garantie décennale, les malfaçons ne doivent pas être visible au jour de la réception et le dommage doit compromettre la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. Il en est ainsi, selon les tribunaux, des défauts d'étanchéité entraînant des infiltrations à l'intérieur du logement. En revanche, les simples défauts des revêtements et des parquets, les petites fissures sans gravité ou les simples infiltrations n'ayant entraîné que des dégâts extérieurs et non intérieurs ne sont pas couverts par la garantie décennale.

L'isolation phonique Depuis la loi no 78-12 du 4 janvier 1978, l'isolation phonique est soumise à la garantie de parfait achèvement en vertu de l'article L 111-11 du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, la garantie décennale peut couvrir ses désordres lorsque les nuisances sonores rendent le logement impropre à sa destination. Il en résulte que les défauts d'isolation phoniques peuvent être pris en charge par cette assurance, qui est obligatoire pendant 10 ans.

Notion de vice apparent Un vice apparent doit être détectable par un profane lors de la réception des travaux. Pour être considéré comme tel, les conséquences et l'étendue du vice ne doivent pas être perceptibles. Lorsqu'un vice apparent n'a pas été signalé lors de la réception de l'ouvrage, la garantie décennale ne s'applique pas. Selon la jurisprudence, la responsabilité des constructeurs ne peut pas être mise en cause dans un tel cas, car elle considère que les vices apparents qui n'ont pas fait l'objet de réserves ont été tolérés.

L'ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE

Complémentaire de la garantie décennale, l'assurance dommages-ouvrage permet une prise en charge immédiate par l'assureur des travaux relevant de la garantie décennale sans attendre l'issue des procédures judiciaires engagées pour connaître de la responsabilité du professionnel. Cette assurance fonctionne à la simple constatation des dommages, sans qu'il soit nécessaire de prouver une quelconque faute commise par le constructeur. Pour la mettre en action, le désordre doit être déclaré dans un délai de 5 jours ouvrés maximum, à compter du moment où le maître de l'ouvrage à connaissance d'un dommage. Pour se faire, il convient d'adresser à l'assureur une déclaration de sinistre en recommandé avec accusé de réception.

A compter de la réception de la déclaration de sinistre, l'assureur de la dommages ouvrage dispose de 60 jours pour désigner un expert chargé de vérifier que le dommage relève effectivement de la garantie décennale. Si l'expert estime que la garantie ne joue pas, il doit motiver sa réponse. Pour sa part, l'assuré est informé de la désignation de l'expert par son assureur et il dispose d'un délai de 8 jours pour le récuser éventuellement. Si le second expert désigné par l'assureur et récusé, un nouvel expert est désigné en justice. Bon à savoir : l'assurance dommage-ouvrage ne couvre pas le défaut d'entretien ou le mauvais usage de la maison. Si un grave défaut lié à un mauvais entretien apparaît, le maître de l'ouvrage est tenu pour responsable. Aucune indemnisation fondée sur l'assurance dommage-ouvrage ne lui sera allouée.

En principe, l'assurance dommages ouvrage n'intervient pas avant la fin de la première année qui suit la réception. En effet, les malfaçons constatées dans ce laps de temps sont pris en charge par le constructeur au titre de la garantie de parfait achèvement. Par exception toutefois, l'assurance dommages-ouvrage intervient avant réception si le contrat de construction est résilié pour inexécution des obligations du constructeur ou pendant la première année qui suit la réception, si l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations après une mise en demeure restée infructueuse.

Lorsqu'elle est acquise, l'indemnisation versée à la victime au titre de la dommage ouvrage lui permet de reconstruire et de remettre à neuf l'ouvrage ou la partie d'ouvrage endommagée, comme si le dommage ne s'était jamais produit. Signalons que cette assurance n'inclut pas la prise en charge de la privation de jouissance et pertes de loyers. Il est cependant possible de souscrire des extensions de garanties au contrat dommages-ouvrage afin de couvrir les dommages dits immatériels.

Ajoutons enfin, que quelle que soit leur importance, le coût des travaux de démolition, de déblaiement, de dépose ou de démontage sont supportés par l'assurance. Autre avantage de cette assurance, elle se transmet aux propriétaires successifs lors de la vente, à charge pour le notaire de remettre le certificat d'assurance délivré par l'assureur à l'acquéreur. L'absence d'assurance dommages-ouvrage n'est toutefois pas sanctionnée dans le cas ou des particuliers font réaliser des travaux pour eux-mêmes ou pour leur famille. Et s'il est tentant de ne pas y souscrire pour des raisons d'économies, cette décision doit être sagement évaluée, en tenant compte de la longueur et des coûts des procédures en matière d'expertise immobilière.

LORSQUE LA GARANTIE DECENNALE NE FONCTIONNE PAS

L'entrepreneur doit respecter les règles de construction. A cet égard, il est tenu à une obligation de résultat qui ne serait pas respectée si les travaux sont défectueux ou dangereux. Il s'agit d'un disposition d'ordre public et le vendeur ne peut pas se décharger de cette responsabilité en prévoyant une clause dans le contrat de vente. De fait, les désordres non couverts par la garantie décennale qui apparaissent après l'année de garantie de parfait achèvement doivent être signalés à l'entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le maître de l'ouvrage peut ainsi, en désespoir de cause, tenter d'obtenir réparation en invoquant la garantie des défauts de conformité des logements neufs, le vendeur étant tenu de délivrer un logement dont les caractéristiques correspondent à celles énoncées dans le contrat de vente et ses annexes ainsi que dans les documents déposés chez le notaire qui reçoit les ventes. Quelle que soit leur importance, les défauts de conformité sont pris en compte et l'acquéreur peut, soit exiger la mise en conformité du logement si celle-ci est possible, soit demander la résolution du contrat et éventuellement des dommages et intérêts.

L'action en responsabilité du vendeur pour défaut de conformité, relève de la prescription de droit commun de 30 ans, que le défaut soit apparent ou caché. Du fait de l'obligation de résultat à laquelle l'entrepreneur est astreint, celui pour le compte de qui les travaux on été effectué doit saisir le tribunal si la réparation n'est pas accomplie. Toutefois, la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur ne sera engagée dans le cadre de cette action, qu'à condition de prouver, d'une part, l'existence d'une faute de l'entrepreneur et d'autre part, un lien entre la faute et le dommage subi.

Autant dire, qu'il s'agit très souvent d'une procédure longue et coûteuse dans laquelle, le présumé responsable s'efforcera de dégager sa responsabilité en établissant que le dommage est dû à un cas de force majeurs ou à la faute du maître d'ouvrage. Encadré Les garanties de la vente en état futur d'achèvement Le risque de non achèvement de la construction, lié généralement à la faillite du constructeur, et par suite, de la non-restitution par le vendeur des sommes versées par l'acquéreur ne doit pas être négligé.

La loi oblige le vendeur à apporter une garantie spécifique. Celle-ci peut consister soit en une garantie d'achèvement, soit en une garantie de remboursement. La garantie de remboursement La garantie de remboursement est une convention selon laquelle une tierce personne (la caution) s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur, au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement.

Dans les autres cas de résolution, cette garantie ne s'applique pas, ce qui explique le recours peu fréquent à cette garantie. En outre, seul le remboursement des versements effectués est garanti, à l'exclusion des frais, pénalités ou dommages-intérêts éventuellement dus par le vendeur.

LA GARANTIE D'ACHEVEMENT.

La garantie d'achèvement consiste en l'engagement d'avancer ou de payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble à construire. Cette garantie s'applique notamment en cas de redressement ou de la liquidation judiciaire du débiteur et permet de financer l'achèvement des travaux conformément au permis de construire. Comme la garantie de remboursement, elle prend fin lors de la déclaration d'achèvement des travaux et de l'attestation de conformité au permis de construire.Bon à savoir : la garantie d'achèvement coûte cher. Pour réduire les coûts, il est possible de combiner la garantie de remboursement et la garantie d'achèvement. Au début des travaux, la garantie de remboursement est peu onéreuse, car les sommes à rembourser en cas de défaillance du vendeur sont faibles.

En revanche, au fur et à mesure que l'achèvement approche, le prix des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble diminuent et la garantie d'achèvement coûte de moins en moins cher. Les acquéreurs peuvent donc avoir intérêt à souscrire une garantie de remboursement au début de la construction et à la remplacer par une garantie d'achèvement lorsqu'il qu'il est moins cher d'achever les travaux que de les rembourser de leur avance. Toutefois, cette possibilité doit être expressément prévue et elle n'appartient qu'au vendeur et au garant, et non à l'acquéreur à qui elle doit être notifiée (article R 261-23 du code de la construction et de l'habitation).

LA GARANTIE DE LIVRAISON DES LOGEMENTS NEUFS

Lorsque le logement n'est pas livré au prix et dans les délais convenus, l'acquéreur peut exiger du vendeur et du garant qu'ils respectent leurs engagements. S'il n'obtient pas satisfaction à l'amiable, il peut assigner le vendeur et le garant et éventuellement demander l'annulation du contrat ainsi que des dommages et intérêts.

Le vendeur peut dégager sa responsabilité si des intempéries ayant un caractère anormal ou si des événements imprévisibles et indépendants du constructeur et de l'acquéreur (force majeure ou cas fortuit) sont survenues, ou si les délais de livraison on du être allongés, du fait de travaux supplémentaires non prévus au contrat demandés par l'acquéreur. Fin encadré encadré La garantie spécifique aux maisons individuelles Lorsque la vente porte sur une maison individuelle, l'article R 261-19 du code de la construction et de l'habitation prévoit une garantie particulière.

L'acquéreur peut faire achever les travaux par un tiers, sans dépasser le prix global prévu, en cas de défaillance du vendeur. Pour fonctionner cette garantie suppose que les fondations soient achevées et que les versements prévus n'excèdent pas 20% du prix total lors de l'achèvement des fondations (35% dans le cas général), 45% à la mise hors d'eau (au lieu de 70%) et 85% à l'achèvement (au lieu de 95%).

Lorsque la maison fait partie d'un ensemble de plus de vingt maisons et lorsque son utilisation implique celle d'équipements extérieurs communs, cette garantie spécifique est subordonnée à la réalisation préalable des équipements nécessaires à l'utilisation de la maison vendue.