Parfaitement réglementée et sécurisée par la loi, la vente sur plan permet à un acquéreur de ne payer le prix sa future habitation qu'au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Explications.

Tout commence généralement par une annonce alléchante ventant mérites d'un immeuble dans un journal immobilier. Ensuite, mais ce n'est pas toujours le cas, il peut y avoir la visite d'un appartement témoin. Enfin, suit l'argumentaire de vente bien ficelé d'un vendeur. et il n'en faut parfois pas plus pour que vous succombiez à la tentation d'acheter un logement alors que l'immeuble n'est pas encore construit. De très nombreuses opérations immobilières se réalisent dans ses conditions que l'on appelle vente sur plan ou vente en l'état futur d'achèvement.

A ce stade, nous pouvons évoquer les précautions indispensables à prendre. En premier lieu, une attention scrupuleuse doit être prêtée à la description du futur logement. La surface habitable, le nombre de pièces, le type et la qualité des matériaux, la situation du logement dans l'immeuble (étage exposition) ainsi que les équipements collectifs et leurs conditions d'utilisation. Ensuite, s'il n'est pas possible de visiter un appartement témoin, il est évidemment recommandé d'aller sur les lieux pour se rendre compte de l'environnement, de la fréquentation du quartier, des équipements (écoles, commerces, etc.) et des transports en communs.

Quant au constructeur, il doit impérativement justifier d'une assurance garantissant son activité et sa responsabilité. Ceci fait, vous pourrez vous engager dans les différentes étapes du contrat de vente sur plan. La première d'entre elles consiste en la signature d'un contrat préliminaire, autrement dénommé contrat de réservation.

Il s'agit de l'engagement pris par le vendeur de réserver un logement à l'acquéreur, qui pour sa part, verse un dépôt de garantie. Ce contrat doit être adressé au candidat acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. A compter de la réception de ce contrat, s'écoule un délai de renonciation de 7 jours. Si l'acquéreur se rétracte pour l'un des motifs prévu par la loi (voir ci-après) par lettre recommandé avec demande d'avis de réception avant l'expiration de ce délai, son dépôt de garantie lui est restitué sans pénalité.

Le contrat de réservation contient obligatoirement la description détaillée du logement, la surface habitable, le nombre de pièces et les dépendances, une note technique décrivant la nature et la qualité des matériaux de construction, une liste des équipements collectifs et leurs conditions d'utilisation, le prix prévisionnel de vente et le cas échéant, les conditions de révision du prix qui ne peut intervenir que dans la limite de 70 % de l'indice BT 01 entre la date de la signature du contrat préliminaire et celle de la signature du contrat de vente, la date de la signature du contrat de vente définitif, le montant et les conditions des prêts que le vendeur s'engage éventuellement à obtenir pour le compte de l'acquéreur, les conditions légales permettant au candidat acquéreur de se rétracter et de récupérer son dépôt de garantie.

Lors de la signature du contrat de réservation, le vendeur demande au candidat acquéreur le versement d'un dépôt de garantie de 5% au maximum du prix prévisionnel de vente si le contrat de vente définitif doit être signé dans un délai d'un an ou plafonné à 2% au maximum du prix de vente, si le délai est de 1 à 2 ans. Dans le cas où le délai prévu pour la vente définitive est supérieur à 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

Versé sur un compte spécial ouvert au nom du candidat acquéreur dans un établissement de crédit ou chez un notaire, le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé par le vendeur avant la signature du contrat de vente définitif.

Les motifs que candidats acquéreur peut invoquer pour se rétracter sans pénalité sont prévus par la loi. Il en est ainsi lorsque le vendeur ne respecte pas la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif ou lorsque le prix de vente est supérieur d'au moins 5% au prix prévisionnel, éventuellement révisé selon les dispositions prévues au contrat préliminaire. Il en est de même si les crédits ne sont pas obtenus ou si le montant des prêts que le vendeur s'est engagé à obtenir pour le compte de l'acquéreur est inférieur de 10% à ce qui était prévu dans le contrat de réservation. Enfin dernière cause prévue de rétractation. Le logement décrit dans le contrat de vente ne correspond pas aux énonciations du contrat de réservation et ses différences diminuent de plus de 10% la valeur du logement. Cette même règle vaut également si l'un des équipement promis n'est pas réalisé.

En pratique, le candidat qui renonce à l'achat d'un logement pour un motif légal ou contractuel doit adresser en recommandé sa demande de remboursement au vendeur et à l'organisme auprès duquel le dépôt a été effectué.. Le remboursement intégral doit dès lors intervenir dans un délai maximum de 3 mois à compter de la date de la demande de remboursement. A défaut de renonciation, la vente définitive peut intervenir.

Comme il est d'usage réglementaire, le contrat définitif de vente est signé devant un notaire. Il doit préalablement être remis au candidat acquéreur au moins un mois avant la signature. Ce délai permet d'en vérifier la conformité avec le contrat de réservation et de passer à l'étape ultime de la signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).

La signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement implique la conséquence suivante. L'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà édifiées par le promoteur et s'engage à payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Il doit assumer en conséquence tous les risques qui pèsent sur tout propriétaire au fur et à mesure de l'édification de son logement ce qui impose la souscription d'une assurance incendie et responsabilité civile dès la signature du contrat de vente. Le vendeur, quant à lui, reste maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Il continue donc de diriger les opérations de construction et gère les relations avec les architectes et les entreprises.

Certaines clause obligatoires doivent figurer dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement. A défaut, l'acquéreur peut en demander l'annulation en justice avant l'achèvement des travaux. Ainsi, lorsque le contrat de vente indique que le prix doit être payé à l'aide d'un prêt, une condition suspensive d'obtention de prêt(s) doit être prévue. Rappelons l'importance de cette clause qui permet, lorsque l'acquéreur n'obtient pas son crédit, que toute les sommes versées d'avance lui soient intégralement remboursées sans retenue ni indemnité. Ajoutons que dans l'hypothèse ou l'acquéreur n'envisage pas de recourir à un prêt, il doit rédiger, de sa propre main, une clause selon laquelle il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir de la loi sur le crédit immobilier. A défaut de cette indication, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention des prêts.

Le contrat de vente définitif doit contenir une description exacte et détaillée du logement. Ainsi, le plan, le nombre et la surface des pièces, les éléments d'équipements individuels, la nature et la qualité des matériaux du logement doivent être précisés en annexes du contrat dans un devis descriptif. La nature, le mode d'exécution des ouvrages ainsi que les caractéristiques techniques des équipements utilisés doivent figurer dans une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.

Enfin, lorsque le logement fait partie d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles, le contrat de vente doit préciser la situation exacte du logement dans l'immeuble ou l'ensemble d'immeubles, la liste détaillée des équipements collectifs ainsi que leurs conditions d'utilisation.

Doivent également être annexées au contrat ou figurer dans un document consultable chez le notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. Ce document décrit le plan des bâtiments de l'ensemble immobilier et fait apparaître leur nombre,
leur emplacement, le nombre d'étages ainsi que les indications relatives aux équipements collectifs.

En outre, un exemplaire du règlement de copropriété doit être communiqué à l'acquéreur avant la signature du contrat. Enfin, si le logement est situé dans un lotissement, l'arrêté autorisant le lotissement et le cahier des charges doivent être annexés au contrat de vente.

Le contrat de vente doit indiquer le délai de livraison
bon à savoir : pour éviter tout risque de contestation, il est préférable que le contrat indique une date de livraison plutôt qu'un délai de livraison. La clause de pénalité à la charge du vendeur en cas de retard dans le délai de livraison ayant dans ce cas de bien meilleure chance d'être efficace.

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement implique que l'acquéreur doive payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Ainsi, dès la signature du contrat de vente, l'acquéreur verse une partie du prix représentant ses droits sur le sol et sur les constructions éventuellement déjà existantes. Ensuite, les paiements ultérieurs interviennent en fonction de l'état d'avancement de la construction. Soit 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (installation de la toiture), 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde de 5 % est payable lors de la remise des clés, sauf si des réserves justifiées sont émises lors de la livraison. Ajoutons que lorsque la vente est conclue sous conditions suspensives, aucun versement ne peut être réclamé tant que celles-ci ne sont pas réalisées. Cela dit, l'engagement du candidat acquéreur est bien réel et des pénalités sont prévues à l'encontre du vendeur qui ne respecterait pas l'échelonnement des paiements. Elles ne peuvent dépasser 1% du montant à verser par mois de retard et si le vendeur met l'acquéreur en demeure d'effectuer les versements prévus au contrat, celui-ci doit régulariser dans le mois pour éviter la résiliation du contrat. En cas de difficultés de paiement, l'acquéreur peut cependant saisir le juge pour tenter d'obtenir des délais de paiement.

La révision du prix ne peut avoir lieu que dans des limites fixées par la loi. La révision est en effet limitée à une variation de 70% au plus de l'indice BT01 publié mensuellement au JO, entre la date de la signature du contrat et la date de paiement de chaque acompte. L'indice pris en compte est le dernier publié au jour de la signature du contrat de vente. La révision se faisant au fur et à mesure des versements correspondant aux étapes d'avancement des travaux (achèvement des fondations, mise hors d'eau et achèvement des travaux). En revanche, si la clause de révision du prix de vente n'est pas incluse dans le contrat, le prix ne peut pas être modifié.

Une fois le logement achevé, la réception est la phase cruciale du processus de construction. Définie comme " . l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement ".. Le plus souvent, elle est matérialisée par la remise des clefs après vérification de la bonne exécution des travaux et de leur conformité avec ce qui était prévu dans le contrat de vente définitif. Moment capital dans l'édification du logement, elle constitue le point de départ des garanties légales (voir plus loin).

Or, c'est une particularité de la vente sur plan, la réception du logement a lieu entre les entrepreneurs et le vendeur et non l'acquéreur. Dans un souci de vérification supplémentaire, il est recommandé de prévoir dans le contrat de vente que le vendeur remette à l'acquéreur le procès verbal de réception signés par les entrepreneurs au moment de la livraison du logement. L'acquéreur ne contrôle lui même l'achèvement des travaux qu'à la livraison du logement, moment pendant lequel il peut se faire assister par un professionnel du bâtiment.

La visite du logement doit être faite avec la plus grande attention. Les travaux doivent être réalisés conformément aux plans et aux notices descriptives du contrat. Le fonctionnement des fenêtres, de l'installation électrique, du chauffage, de la production d'eau, etc..., doit être scrupuleusement vérifié et les anomalies de fonctionnement éventuellement consignées dans le procès verbal de réception.

Bon à savoir : dans un immeuble collectif la livraison des parties communes doit intervenir entre le vendeur et le syndic provisoire représentant le syndicat de copropriété.

En l'absence de désordre et de défaut de conformité le procès-verbal est signé sans réserve. Toutefois, en cas d'achat d'un logement sur plan, vous disposez d'un délai d'un mois pour notifier au vendeur les désordres non mentionnés lors de la livraison. Ses réserves doivent évidemment être notifiées par écrit en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception au professionnel concerné.

Les vices de construction sont consignés dans le procès-verbal de réception et un délai de réparation est déterminé, par écrit, avec les entreprises. Pendant ce temps et pour une logement acheté sur plan, une somme maximale de 5 % est consignée.

Bon à savoir : dès lors que les réserves sont consignées dans un procès verbal de réception, le constructeur ou le vendeur ne peuvent pas refuser de remettre les clés à l'acquéreur. En cas de refus abusif, le juge des référés doit être saisi.

Si les travaux prévus ne sont pas exécutés et si vous considérez que la construction est inachevée, la réception peut être refusée. La date de réception est alors reportée soit à l'amiable, soit judiciairement par le juge des référés à qui vous demanderez de fixer la date d'achèvement des travaux.

Le risque de non achèvement de la construction, lié généralement à la faillite du constructeur, et par suite, de la non-restitution par le vendeur des sommes versées par l'acquéreur est bien présent. la loi oblige le vendeur à apporter une garantie spécifique. Celle-ci peut consister soit en une garantie d'achèvement, soit en une garantie de remboursement.

La garantie de remboursement est une convention selon laquelle une tierce personne (la caution) s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur, au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement. Dans les autres cas de résolution, cette garantie ne s'applique pas. En outre, seul le remboursement des versements effectués est garanti, à l'exclusion des frais, pénalités ou dommages-intérêts éventuellement dus par le vendeur. De fait, cette garantie est peu pratiquée.

La garantie d'achèvement consiste en l'engagement d'avancer ou de payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble à construire. Cette garantie s'applique notamment en cas de redressement ou de la liquidation judiciaire du débiteur et permet de financer l'achèvement des travaux conformément au permis de construire. Comme la garantie de remboursement, elle prend fin lors de la déclaration d'achèvement des travaux et de l'attestation de conformité au permis de construire.

Bon à savoir : la garantie d'achèvement coûte cher. Pour réduire les coûts, il est possible de combiner la garantie de remboursement et la garantie d'achèvement. Au début des travaux, la garantie de remboursement est peu onéreuse, car les sommes à rembourser en cas de défaillance du vendeur sont faibles. En revanche, au fur et à mesure que l'achèvement approche, le prix des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble diminuent et la garantie d'achèvement coûte de moins en moins cher.

Les acquéreurs peuvent donc avoir intérêt à souscrire une garantie de remboursement au début de la construction et la remplacer par une garantie d'achèvement lorsqu'il qu'il est moins cher d'achever les travaux que de les rembourser de leur avance. Toutefois, cette possibilité doit être expressément prévue et elle n'appartient qu'au vendeur et au garant, et non à l'acquéreur à qui elle doit être notifiée (article R 261-23 du code de la construction et de l'habitation).

Pendant un an, la garantie de parfait achèvement s'applique. A ce titre, l'entrepreneur doit réparer tous les désordres mentionnés au moment ou pendant l'année qui suit la réception. Un délai d'exécution des travaux de réparation doit alors être fixé. En cas de difficulté, il convient de mettre l'entrepreneur en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Faute de réaction, le tribunal de grande instance saisi en référé vous permettra d'obtenir l'autorisation de faire exécuter les travaux par une autre entreprise, aux frais de l'entrepreneur défaillant.

Pendant deux ans à compter de la réception, la garantie biennale de bon fonctionnement s'applique aux éléments d'équipements, c'est à dire aux éléments d'équipement qui peuvent être démontés sans détériorer le bâtiment (par exemple les portes, équipements ménagers, radiateurs, etc.).

Pendant dix ans, la garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage et des éléments d'équipement indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination (défectuosité du toit, infiltrations d'eau, défaut de solidité des murs et des fondations). Sont également pris en charge par cette assurance, les désordres provenant d'un vice du sol qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Bon à savoir : l'assurance dommages ouvrage souscrite par le vendeur pour le compte de qui la construction est réalisée, facilite la mise en oeuvre de la garantie décennale. Elle prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception et permet d'indemniser rapidement la victime du fait des désordres qui relèvent de la garantie décennale. Cette assurance garantit également les réparations des désordres de nature décennale survenus avant la réception, les dommages liés à la résiliation du contrat de vente en cas de résiliation motivée par l'inexécution des obligations de l'entrepreneur, les réserves non corrigées par le constructeur pendant le délai de garantie de parfait achèvement.

Rappelons pour mémoire, l'importance de la souscription d'un contrat multirisque habitation. A compter de la livraison du logement, l'acquéreur est responsable des accidents, incendies et dégâts des eaux notamment, qui peuvent survenir.

Des normes minimales doivent être respectées en matière de protection contre le bruit. Si tel n'est pas le cas, les travaux nécessaires pour atteindre le minimum réglementaire (remise aux normes) sont à la charge de l'entrepreneur pendant un an après la réception de l'ouvrage car l'isolation phonique du bâtiment est couverte par la garantie de parfait achèvement. Le cas échéant, la garantie décennale peut être sollicitée (via la dommage ouvrage) si les défauts d'isolation phoniques sont tels qu'ils rendent le logement impropre à sa destination.

Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu de garantir les vices de construction apparents à la réception des travaux, et ce pendant un délai d'un mois à compter de la prise de possession de l'ouvrage par l'acquéreur. Cette garantie couvre toutes les défectuosités de réalisation dès lors que le vice peut être décelé par un non professionnel de la construction (vice apparent).
L'acquéreur dispose d'un délai d'un mois après la livraison pour signaler les vices apparents de construction, par lettre recommandée avec accusé de réception et d'un délai de 13 mois à compter de la date de la livraison pour agir en justice. Si le vendeur n'effectue pas les travaux nécessaires, l'acquéreur peut obtenir une diminution du prix ou une résolution de la vente assortie éventuellement de dommages et intérêts.

Les caractéristiques du logement livré doivent être conformes avec celles énoncées à la commande, l'acheteur étant en droit de refuser une chose différente. La conformité est appréciée par rapport au contrat de vente et à ses annexes, et ce, quelle que soit l'importance des défauts. En cas de non conformité, l'acquéreur peut exiger la mise en conformité du logement si celle-ci est possible, soit demander la résolution du contrat assortie éventuellement de dommages et intérêts dans le cas contraire. En principe, cette action peut être exercée pendant 30 ans à compter de la réception, que le vice soit apparent ou caché. Cependant, cette garantie peut être écartée par une clause du contrat de vente ayant pour effet de décharger le vendeur des défauts de conformité non signalés dans le mois qui suit la prise de possession. Toutefois, une clause serait réputée non écrite si elle visait les défauts non apparents.