L'efficacité des différents régimes de défiscalisation dépendent des largesses accordées par l'administration fiscale en terme d'abattement et des modalités d'imputations des déficits sur les revenus des propriétaires. Tour d'horizon.

Qui veut " se lancer " dans l'investissement immobilier doit connaître les articulations entre réglementation fiscale et droit de la location. Lorsque les biens sont loués vides, la loi de 1989 sur les locations doit être respectée. La durée du bail est de 3 ans au minimum. Il ne peut être donné congé au locataire que dans des conditions et pour des motifs légitimes prévus par les textes et l'augmentation du loyer n'est plus soumise au libre jeu de l'offre et de la demande. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d'avantages fiscaux dont le plus connu consiste en une déduction forfaitaire de 14 % des charges. Voilà pour l'investissement immobilier le plus courant. Lorsqu'un propriétaire investit dans des secteurs immobiliers que le gouvernement entend privilégier, des avantages fiscaux et de garanties supplémentaires sont accordés. Tel est le cas du nouveau statut de bailleur privé mis en place depuis 1999 par le gouvernement, dont la connotation sociale est assez forte. Il en est de même en cas d'investissement dans certaines zones géographiques " défavorisées " ou dans des bâtiments historiques.

Toutefois, ces divers régimes d'incitations fiscales à l'investissement immobilier sont réservés à ceux qui ne font pas - d'un point de vue fiscal s'entend - de l'immobilier une activité professionnelle. Leurs revenus immobiliers sont considérés comme des revenus fonciers et constituent une part de l'ensemble de leurs revenus.

Lorsque le propriétaire (et le fisc) considèrent que l'immobilier constitue une activité, les revenus immobiliers entrent dans la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux. Le bailleur doit opter pour le statut de loueur en meublé (professionnel ou non professionnel) et peut s'affranchir des contraintes imposées par le législateur au titre du contrat de location en signant un contrat de location meublé. Il peut déterminer lui-même les clauses du contrat de location et doit seulement mettre à disposition des locataires des meubles en nombre suffisants pour leur permettront d'habiter les lieux (lit, table, chaise…) et ne pas enfreindre l'ordre public et les bonnes meurs. Les déficits de cette activité sont imputables sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables au titre des BIC si le bailleur est un loueur en meublé non professionnel. Le loueur professionnel peut quant à lui imputer les déficits sur son revenu global sous réserve qu'ils ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.

Que faut-il déclarer au titre des revenus fonciers ?

Tous les ans, les revenus de la location d'un logement loué vide, qu'il s'agisse de maison, appartement, usine, bureaux, bâtiments ruraux, ou terrains doivent être déclarés aux impôts au titre des revenus fonciers. Sont aussi concernés les revenus des parts de sociétés immobilières non passibles de l'impôt sur les sociétés et les actions ou parts de sociétés immobilières transparentes fiscalement (SCI par exemple). Ces revenus, de même que ceux des membres de la famille dont les revenus sont imposables avec ceux du bailleur, s'ajoutent au revenu global de ce dernier dans la catégorie des revenus fonciers.

En matière de charges, la réglementation est précise (décrets de 1987). En toute logique, les dépenses qui incombent normalement au bailleur et qui ont été mises à la charge des locataires doivent être ajoutées aux revenus de ce dernier. Il en est éventuellement ainsi des réparations et des impôts payés par le locataire alors qu'ils auraient du être supportés par le propriétaire. Parallèlement, les dépenses assumées par le bailleur pour le compte des locataires doivent être retranchées des recettes. Il s'agit notamment des charges locatives d'eau chaude et froide, du chauffage, de l'éclairage, des frais d'ascenseur, de ramonage et d'entretien de propreté des parties communes, de la location des compteurs, les taxes d'enlèvement des ordures ménagères et de balayage, la contribution représentative du droit de bail. Ajoutons que lorsqu'une partie seulement de l'immeuble est louée, les charges sont déductibles au prorata de la partie louée.

Bon à savoir :

Toutes les recettes encaissées par le propriétaire au cours de l'année d'imposition doivent être déclarées. Sont concernés les loyers et charges, les arriérés régularisés au cours de l'année d'imposition, les loyers éventuellement versés d'avance, les loyers perçus par le gestionnaire de l'immeuble alors même n'en aurait pas rendu compte au cours de l'exercice fiscal, les revenus provenant de la location de droit d'affichage, les subventions de l'ANAH et les indemnités d'assurances destinées à financer des charges déductibles. Toutefois, le dépôt de garantie (deux mois de loyers hors charges) versé par le locataire lors de la signature du bail, ne fait pas partie du revenu foncier. Il en va différemment lorsque cette somme est utilisée pour compenser un loyer non payé ou pour remettre les lieux en état après le départ du locataire.

Les revenus fonciers sont soumis au prélèvement social de 2%, à la Contribution Sociale Généralisée (CSG) et à la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) avec les autres revenus du foyer fiscal.

La déduction forfaitaire : qu'est-ce que c'est ?

Sans justification, le fisc permet au propriétaire de ne pas déclarer un certain pourcentage des revenus foncier. Selon les périodes, qui correspondent aux cycles d'euphorie ou de crise dont le secteur de l'immobilier est assez coutumier, cet avantage est accordé par le gouvernement avec plus ou moins de largesse. Il en résulte des régimes d'investissement immobilier plus ou moins attractifs.

Dans le cas général de la location vide, cet abattement forfaitaire est égal à 14 % du revenu brut foncier. Actuellement, cet avantage est de 25% du revenu brut foncier dans le cadre de location de logements anciens selon le dispositif Besson. Dans le cadre de ce même dispositif, l'avantage n'est que de 6 % du revenu brut foncier pour les logements achetés neufs. (Toutefois, dans ce dernier cas, un régime d'amortissement du prix d'achat du logement complète ces règles). Pour mémoire, entre le 1er janvier 1990 et le 31 décembre 1997, lorsque le logement loué a été construit ou acquis neuf ou s'il s'agissait d'un local transformé en logement, l'abattement forfaitaire était de 25 % du revenu brut foncier pendant les 10 premières années de location. L'abattement a même été de 35 % du revenu brut foncier pendant les dix premières années de location lorsque le logement était acquis neufs ou construits entre le 1er juin 1986 et le 31 décembre 1989.

La déduction forfaitaire est censée représenter les frais de procédure ainsi que les frais de déplacement de correspondance et de téléphone lorsque le propriétaire effectue lui-même la gestion de ses immeubles. Sont également compris dans cette somme forfaitaire les frais éventuellement exposés par le bailleur au titre de l'enregistrement des baux de location, les commissions versées aux immobiliers ainsi que les primes d'assurance. Toutefois, le bénéfice de cet abattement forfaitaire est automatiquement accordé, même si les frais réels sont inférieurs à la somme représentée par la déduction. Cela dit, aucun complément de déduction n'est admis lorsque les frais réels dépassent le forfait…

Les charges intégralement déductibles

En plus de la déduction forfaitaire, le bailleur peut retrancher de son revenu brut foncier certains frais réels. Il s'agit des honoraires du syndic de copropriété, des salaires et charges sociales et fiscales versés pour assurer la gestion des immeubles ainsi que les frais lié aux rémunérations en espèces et en nature (eau, gaz, chauffage) des concierges et des gardiens d'immeuble.

La déduction de l'assurance loyers impayés
Depuis le 1er janvier 1996, les primes d'assurance pour loyers impayés sont déductibles du revenu brut foncier du bailleur. Toutefois, seule la fraction de la prime destinée à couvrir ce risque est déductible. La fraction de la prime d'assurance concernant une éventuelle indemnisation non directement liée à l'impayé de loyer, par exemple, la perte de loyer liée à la nécessité d'effectuer des travaux de remise en état après le départ du locataire, n'est pas déductible.

Les dépenses de réparation et d'entretien

Pour éviter de pénaliser le bailleur et éventuellement pour que la fiscalité ne soit pas un argument justificatif de la dégradation des logements mis en location, le propriétaire peut déduire de son revenu foncier les dépenses d'amélioration. Ainsi par exemple, les frais exposés pour l'installation d'un chauffage central, d'une salle d'eau, d'un tout-à-l'égout, les frais d'installation d'un ascenseur et ceux qui concernent la réparation et l'entretien (peintures extérieures, réparation d'un ascenseur, d'une toiture, le remplacement d'une chaudière…) sont totalement déductibles.

Les intérêts d'emprunt

Les intérêts des emprunts souscrit pour l'achat, la conservation, la construction, l'amélioration des propriétés de même que les intérêts des emprunts souscrits pour rembourser ou se substituer à un emprunt initial sont également déductibles du revenu foncier.

La déduction des impôts incombant par le propriétaire

De même, l'investisseur peut déduire de son revenu brut foncier les impôts afférents aux immeubles dont il déclare les revenus et qui sont perçus au profit des collectivités locales, de certains établissements publics ou d'organismes divers. Il en est notamment ainsi pour la taxe foncière et taxe spéciale d'équipement. En revanche, la taxe d'habitation, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la taxe locale d'équipement ne sont pas déductibles. Ces impôts sont en principe payés par le locataire… Quant à la contribution représentative du droit de bail, elle doit être déduite des recettes brutes si elle est payée par le bailleur à la place du locataire. pour sa part, la contribution additionnelle à la contribution représentative au droit de bail est déductible des recettes brutes.

Bon à savoir :

la majoration de d'imposition de 10% applicable en cas de retard de paiement est également déductible. Il en est de même, à hauteur de 5,1%, pour la CSG perçue sur les revenus fonciers réalisés à partir du 1er janvier 1996. la CSG reste donc non déductible pour sa fraction de 2,4%, de même que la CRDS de 0,5%. Toutefois, cette déduction ne s'opère pas directement sur les revenus fonciers, mais avec un décalage d'un an sur le revenu global du contribuable pour l'année du paiement de la CSG.

Lorsque la somme des charges ainsi définies est inférieure aux revenus de la location, il y a alors un excédent qui constitue le revenu foncier. Ce revenu est soumis à l'impôt sur le revenu avec les autres revenus du foyer fiscal. En revanche, si la somme des charges est supérieure aux revenus de la location, il y a déficit foncier. Celui-ci se répercute sur les autres revenus et il convient alors d'analyser l'origine du déficit pour, selon les cas, l'imputer sur les autres revenus fonciers ou sur le revenu global. Quoiqu'il en soit, il en résulte une diminution de l'assiette imposable et du même coup une diminution de la facture globale à acquitter auprès du service des impôts. A l'instar de la déduction forfaitaire, le régime d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global diffère selon le régime d'investissement mis en place.

Le mécanisme de la déduction des déficits fonciers

D'une façon générale, les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que celles consacrées au remboursement des intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite annuel de 70.000 F. Toutefois, cette règle ne s'applique qu'aux locations vides et à condition que l'immeuble soit loué pendant trois ans. Dans certains régimes d'incitations à l'investissement immobilier, cette limite est portée majorée. Dans le cadre des dispositions de l'amortissement Périssol qui s'est appliqué aux immeubles acquis ou construits entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998, cette limite a été portée à 100 000 F. Quant à la partie du déficit liée aux d'intérêts d'emprunts ou celle qui excède la limité précitée de 70 000 F ou de 100 000 F, elle est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cette mesure s'applique aux déficits constatés depuis 1996 et ceux antérieurs reportables après le 31 décembre 1995.

L'effet de levier de l'amortissement

Certains mécanismes d'incitation fiscale permettent à l'investisseur de " creuser " son déficit foncier. Le dispositif Besson, actuellement en vigueur, permet ainsi aux propriétaires qui investissent dans le neuf en vue de louer vide leur logement, de déduire une partie du prix de revient du bien des revenus de leur location. Cette somme déductible est égale à 8 % du prix d'achat de l'immeuble les 5 premières années, puis de 2,5 % les 4 années suivantes. A l'issue de cette période de 9 ans, l'amortissement peut être renouvelé à raison de 2 fois 3 ans à hauteur de 2,5 % par an. Sur une période de 15 ans, 65 % du prix de revient du bien peuvent ainsi être déduits des revenus fonciers, d'où une diminution des revenus imposables et des impôts, par voie de conséquence. Signalons cependant que pendant la période d'amortissement, la déduction forfaitaire sur les loyers est réduite de 14 % à 6 %. A l'issue de la période d'amortissement toutefois le taux de droit commun 14 % s'applique à nouveau, sauf à opter pour le régime d'incitation Besson dans l'ancien. Dans ce cas, et à condition de respecter les conditions de coût de loyer et de revenus des locataires, la déduction forfaitaire est majorée de 14 % à 25 %.

La déclaration des revenus fonciers :

Les revenus fonciers doivent être portés sur la déclaration annuelle d'ensemble des revenus imposables. Ce formulaire qui permet de détailler le calcul du revenu net foncier est annexé à la déclaration d'ensemble des revenus.

Bon à savoir
La déclaration simplifiée des revenus fonciers

Depuis l'imposition des revenus fonciers de 1999, les contribuables dont le revenu foncier brut ne dépasse pas 60 000 F peuvent bénéficier d'un régime de déclaration de revenus fonciers (très) simplifié. Ces derniers peuvent opter pour un abattement de 40% correspondant aux charges déductibles. A la demande du contribuable, ce régime renouvelable tacitement, s'applique pour 3 ans. Lorsque le seuil de 60 000 F est dépassé ou lorsque le contribuable devient propriétaire d'un immeuble exclu du dispositif, l'option cesse immédiatement de produire effet. Le bailleur peut renoncer à l'option avant la fin de la période de trois ans en cas de changement de locataire. La renonciation devant intervenir à compter de l'imposition des revenus au cours de laquelle le départ du locataire est intervenu. Elle est notifiée à l'administration en même temps que la déclaration des revenus de cette même année.

Ce régime de déclaration simplifié ne s'applique qu'en cas de location vide et à condition que le bailleur ne bénéficie par ailleurs d'aucune mesure d'incitation fiscale à l'investissement et à la location. Ainsi, les revenus fonciers provenant des monuments historiques, des immeubles en nue-propriété donnés en location, des immeubles bénéficiant des dispositions de la loi Malraux, de ceux bénéficiant des déductions applicables en zone franche urbaine, et ceux bénéficiant des mesures fiscales en faveur de l'investissement locatif de type dispositif Besson ne peuvent donner lieu à cette déclaration simplifiée. D'ailleurs, ces revenus ne sont pas les seuls à ne pas pouvoir bénéficier de certaines faveurs fiscales. Il en est aussi de même pour les revenus provenant des locations meublées.

La CRDB réglée par le locataire La contribution représentative du droit de bail égale à 2,5 % du montant du loyer hors charges, doit être acquittée par le bailleur. Cette taxe peut être récupérée sur les locataires des logements soit en une seule fois, soit par fractions, tous les mois lors du paiement de chaque loyer. Bon à savoir : la contribution représentative du droit de bail n'est plus exigée pour les revenus de l'année 2000, lorsque le loyer annuel perçu en 1999 est inférieur ou égal à 36.000 F. Pour l'imposition des revenus de l'année 2001, la contribution représentative du droit de bail est supprimée et ne sera plus perçue, que le loyer soit inférieur ou supérieur à 36.000 F annuels.

Les locations imposées au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux

Dès lors qu'un bailleur signe avec son locataire un contrat de location meublée, le revenu de cette location n'est plus fiscalement considéré comme un revenu foncier. Il s'agit d'un bénéfice industriel et commercial soumis à un régime particulier d'imposition variable selon que le bailleur est considéré comme un loueur professionnel ou non professionnel. Rappelons, sans nous y attarder, cette particularité du contrat de location en meublé. Il n'est pas soumis, et pour cause, aux contraintes de la loi de 1989 sur les locations vides. Le bailleur peut ainsi déterminer lui-même en accord avec son locataire (qui accepte ou non de signer le bail), le régime contractuel applicable, notamment en terme durée du contrat, de délai et de motifs à respecter en cas de congé.

Le loueur en meublé professionnel

Pour être considéré comme loueur professionnel, le propriétaire doit être inscrit au registre du commerce en tant que tel, ce qui suppose que le propriétaire loue au moins deux logements meublés et qu'il soit commerçant au sens du droit commercial. D'autre part, les recettes annuelles tirées de l'activité de meublé doivent être supérieures à 150 000 F (taxes comprises) ou doivent représenter, au moins, 50 % de ses revenus.

L'imposition dans ce cas, porte sur le bénéfice net du loueur qui est égal à la différence entre le total des gains bruts de l'année précédant l'imposition et le total des charges supportées par le bailleur au cours de la même période. Signalons que lorsque plusieurs logements sont loués en meublés et que le loueur s'en réserve la jouissance le reste de l'année, seule la fraction des charges calculée au prorata de la durée de la location est déductible au titre des charges annuelles (notamment amortissement, frais de gestion, frais financiers).

Comme dans le cas des revenus des locations soumis au régime des revenus fonciers, lorsque la différence entre les revenus du meublé et les charges est négative, le loueur professionnel peut déduire ce déficit de ses autres revenus. Le bénéfice est imposable soit selon le régime des micro-entreprises, soit celui du bénéfice réel, réel simplifié ou réel normal.

L'imposition des revenus des locations meublées

Lorsque les recettes imposables ne dépassent pas 500 000 F par an, le régime des micro-entreprises, qui est le régime du droit commun pour les loueurs en meublé, s'applique. Les bailleurs ne payent pas la TVA, soit parce qu'ils bénéficient de la franchise, soit parce qu'ils en sont exonérés. De même, ils n'ont pas à remplir de déclaration de résultat spécifique. Ils indiquent directement sur leur déclaration de revenu N° 2042 le montant du chiffre d'affaires annuel ainsi que les plus ou moins values réalisées au cours de l'exercice. Un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux doit être joint à la déclaration des revenus. Le régime réel simplifié s'applique aux loueurs dont les recettes annuelles imposables sont comprises entre 500000 et 5 000 000 F. le réel simplifié peut toutefois s'appliquer sur option pour le loueur qui aurait pu être imposé au régime micro-entreprise. Quant au régime du bénéfice réel normal, il est obligatoire lorsque les recettes annuelles sont supérieures à 5 000 000 F et optionnel pour le loueur imposable au réel simplifié.

L'imposition des loueurs non professionnels

Le loueur non professionnel est simplement le bailleur qui loue en meublé mais qui ne remplit pas les conditions fixées par la réglementation pour être considéré comme loueur professionnel. La détermination du bénéfice imposable se fait de la même façon qu'un loueur professionnel, toutefois, ses déficits ne sont pas imputables sur son revenu global et ne sont déductibles que des bénéfices retirés d'autres activités BIC non professionnelles au cours de la même année ou des 5 années suivantes. Par ailleurs, les régimes d'imposition sont les mêmes que ceux prévus pour un loueur professionnel. Toutefois, pour calculer le bénéfice net du loueur non professionnel, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 70%. Ce régime s'applique de plein droit, mais les contribuables peuvent opter, en écrivant au service des impôts, soit pour le régime micro-entreprise, soit pour le régime réel, simplifié ou normal.

Les exonérations des revenus de certains meublés

Le bailleur qui loue en meublé une ou plusieurs pièces de son habitation principale est totalement exonéré de l'impôt sur le revenu, lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le loyer annuel ne dépasse pas 842 F par m² habitable en Ile de France et 599 F dans les autres régions. Signalons qu'en cas de location ou sous-location à un étudiant, la condition relative à l'habitation principale pour le locataire, est considérée comme remplie lorsque l'étudiant y séjourne habituellement au cours de l'année universitaire, même s'il a conservé son domicile légal chez ses parents. Cette exonération peut s'appliquer aux locations ou sous-location des chambres de service aménagées sous les combles lorsque ces pièces font partie de l'habitation principale du bailleur ou du locataire (qui les sous-loue).

L'exonération d'imposition est partielle lorsqu'il s'agit d'une location habituelle, à la journée, à la semaine ou au mois à des personnes n'élisant pas domicile dans le logement. Les deux exonérations peuvent toutefois se cumuler. Ainsi par exemple, une pièce louée à des étudiants pendant l'année scolaire et en chambres d'hôtes l'été peut être totalement exonérée.

Enfin, les loueurs professionnels ou non professionnels ne sont pas imposables lorsqu'ils louent un meublé à un organisme agréé, sans but lucratif, afin de le mettre à la disposition de personnes défavorisées ou s'ils louent un logement meublé à des bénéficiaires du RMI, à des étudiants bénéficiant d'une bourse à caractère social. Dans ce cas, les mêmes limites et conditions que celles prévues pour la location d'un logement nu s'appliquent, à savoir : le loyer annuel au m² de surface habitable ne doit pas dépasser 341 F en Ile de France et 283 F dans les autres régions.

L'imputation des déficits des locations meublées

Lorsqu'un loueur non professionnel soumis au régime du bénéfice réel subit un déficit, il ne peut en principe l'imputer uniquement sur les revenus de ses autres activités imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, et ce, pendant les cinq années qui suivent leur réalisation. Le régime des micro-entreprises quant à lui, ne permet pas de constater un déficit. Quant aux loueurs professionnels, ils ont la possibilité d'imputer les déficits des meublés sur le revenu global, à condition que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.

Le meublé et la TVA

Les locations meublées, notamment les appartements, villas, chambres, meublés à usage d'habitation et loués par des particuliers, ainsi que les gîtes ruraux loués par des agriculteurs ou collectivités locales et les logements loués à titre onéreux par les employeurs à leur personnel, ne sont pas assujetties à la TVA. Toutefois, les locations meublées non soumises à la TVA sont redevables de la contribution représentative du droit de bail et de la contribution additionnelle à la contribution représentative du droit de bail.

Dans les autres cas, le bailleur doit acquitter une TVA de 5,5 % sur le prix de la location meublée, mais il peut en principe l'inclure dans le montant du loyer. Lorsque le loyer total perçu pendant l'année n'excède pas 175.000 F (hors taxes) une franchise de TVA s'applique et aucune déclaration à ce titre ne doit être faite.

Le meublé et la taxe foncière

Lorsque des logements neufs sont loués en meublé, l'exonération temporaire de taxe foncière de deux ans qui s'applique aux constructions neuves est supprimée. Toutefois, cette exonération est maintenue pour le loueur en meublé lorsqu'il loue une ou plusieurs pièces de son habitation personnelle. Le meublé et la taxe d'habitation Lorsque le meublé est occupé de manière permanente et exclusive par le locataire ou sous-locataire, l'occupant est imposable à la taxe d'habitation. Lorsque logement constitue en tout ou partie l'habitation personnelle du propriétaire et celle du locataire, c'est le propriétaire qui paye la taxe d'habitation s'il occupe personnellement le logement à titre de résidence principale ou secondaire dans l'intervalle des locations ou si le logement loué meublé fait partie de son habitation personnelle.

Le meublé et la taxe professionnelle

Les loueurs en meublé sont normalement assujettis à la taxe professionnelle. En sont toutefois exonérés les propriétaires qui louent occasionnellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque cette location ne présente aucun caractère périodique ainsi que les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans les limites raisonnables.

Signalons que les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural, à condition que le gîte soit classé gîte de France et ne constitue pas l'habitation principale ou secondaire du locataire et celles qui louent en meublé des locaux classés appartements et chambres meublés loués à la semaine dans la limite de douze semaines, à l'occasion des vacances lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle peuvent bénéficier d'une exonération au titre d'une délibération des collectivités territoriales.

Enfin, pour achever cet aperçu des différents moyens permettant de réduire la facture d'impôts, il importe de rappeler que les investissements immobiliers accomplis dans le but de faire du meublé ne permettent pas aux propriétaires de bénéficier des réductions d'impôt accordées dans le cadre des revenus taxés au titre des revenus fonciers (location vides).

Les revenus des parkings et des emplacements de stationnement

Certains investisseurs apprécient d'investir dans les garages, parkings ou emplacements de stationnement. Les revenus provenant de ses locations sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Toutefois lorsque la location du parking s'accompagne de service (de type lavage ou entretien) autre qu'un simple gardiennage, les revenus sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

TVA ou CRDB ?

En principe, la locations des garages et emplacements de stationnement est soumise à une TVA de 19,60 %. Toutefois la TVA n'est pas due lorsque la location de l'emplacement est liée à celle d'un logement elle-même non soumise à TVA. L'exonération s'applique également lorsque le bailleur perçoit pendant l'année un loyer hors TVA inférieur à 175 000 F hors taxes. Dans ce cas, la location est assujettie à la contribution représentative du droit de bail.

Taxe foncière, taxe d'habitation, taxe d'enlèvement des ordures ménagères et taxes de balayage

Comme pour les logements, la taxe foncière sur les propriétés bâties s'applique aux garages et emplacements de stationnement. La taxe d'habitation, quant à elle, est due lorsque l'emplacement de parking n'est pas situé à plus d'un kilomètre du logement. Les taxes d'enlèvement des ordures ménagères et de balayage sont l'une et l'autre payées par le propriétaire bailleur. Toutefois, ces taxes ont le caractère de taxes locatives et le bailleur peut donc en demander le remboursement au locataire, au titre des charges.

Investir dans les zones urbaines de réhabilitation

Certaines dépenses payées à compter du 1er janvier 1997 concernant la réhabilitation de locaux d'habitation dans les zones franches urbaines sont déductibles des revenus fonciers des personnes physiques et des associés d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI de gestion, société immobilière d'attribution, les SCPI...). Il s'agit des dépenses de réaménagement des travaux de réhabilitation, de démolition partielle, de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs, à l'exclusion de celles relatives aux reconstructions totales et aux agrandissements. Pour être déductibles, les dépenses doivent concerner des travaux ayant fait l'objet d'une convention préalable approuvée par le représentant de l'Etat dans le département. Les propriétaires doivent s'engager à louer les locaux réaménagés en vide, à titre de résidence principale pendant 6 ans. Lorsque les locaux d'habitation sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les associés doivent conserver les titres pendant 6 ans. Enfin, la location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux d'aménagement.

Confier la gestion de son logement à un organisme d'HLM

Les propriétaires peuvent confier la gestion et l'entretien de leurs logements pour une durée minimale de 12 ans à un organisme d'Habitation à loyer modéré (HLM), à une société d'économie mixte, à une collectivité territoriale ou à un organisme agréé. L'organisme gestionnaire réalise, à ses frais, les travaux de (re)mise en état afin de louer le bien à des personnes susceptibles de bénéficier d'un logement social. Les propriétaires d'immeubles en mauvais état peuvent ainsi les faire réhabiliter, sans avoir à en assurer la gestion. Pendant la durée du bail, la taxe foncière est prise en charge par l'organisme locataire et au terme du contrat de location, le propriétaire récupère un logement en bon état. Les travaux de réhabilitation accomplis par l'organisme preneur lui sont acquis sans indemnité ni impôt d'aucune sorte. Depuis 1998, il est également possible de louer un logement vacant à un organisme d'HLM au titre d'un bail de 3 ans renouvelable, à charge pour cet organisme de le sous-louer à des candidats locataires remplissant les conditions d'accès au parc social. Ce contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution. Le revenu représenté par la valeur des travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne donne lieu à aucune imposition.
Les loyers sont imposables au titre des revenus fonciers. Toutefois, les travaux réalisés par l'organisme et qui reviennent au bailleur à la fin du contrat sont exonérés d'impôt sur le revenu. Pendant la durée du bail, la taxe foncière sur les propriétés bâties est payée par le preneur (sauf exonération décidée par la collectivité locale au profit des logements faisant l'objet d'un bail à réhabilitation).

La taxe sur les logements vacants

Depuis le 1er janvier 1999, une taxe annuelle sur les logements vacants a été instituée dans les communes situées dans 8 agglomérations de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nice, et Cannes, Grasse, Antibes), où existe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Cette taxe est due pour les logements qui, au 1er janvier de l'année d'imposition, sont vacants depuis au moins deux années consécutives et détenus par le même propriétaire. Cette taxe assise sur la valeur locative qui sert de base à la taxe d'habitation se calcule en multipliant la valeur locative par le taux de la taxe fixé à 10% pour la 1ère année d'imposition (c'est à dire la 3ème année de vacance), 12,5 % la 2ème année et 15 % à compter de la 3ème année. La taxe est payée par le propriétaire, l'usufruitier ou le preneur à bail à construction ou à réhabilitation. (Toutefois les bailleurs sociaux HLM et SEM en sont exclus). Signalons qu'une prime de l'ANAH est attribuée lorsque le propriétaire réalise des travaux pour la remise en location.
La définition du logement vacant
Est considéré comme vacant tout logement inhabité et vide de meuble, ou pourvu d'un mobilier insuffisant pour en permettre l'occupation, et donc non soumis à la taxe d'habitation. Ne sont pas concernés, les résidences secondaires, le logement qui ne pourrait être habitable qu'au prix de travaux importants, les locaux occupés temporairement, plus de 30 jours consécutifs au cours de chacune des 2 années, les locaux vacants, dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire. Sont ici visés les logement mis en vente ou en location au prix du marché mais ne trouvant pas preneur, les logements destinés à être démoli ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opération d'urbanisme, ou qui nécessitent des travaux de réhabilitation lourde. Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'un logement normalement destiné à la location à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance, jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance à pris fin. Cependant, la vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire, le logement doit être vacant pendant au moins 3 mois et la vacance doit affecter soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location séparée.

La TVA à 5,5 % sur les travaux d'aménagement et d'entretien
Les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien (à l'exclusion des travaux de transformation ou d'amélioration qui concourent à la production d'un immeuble neuf) portant sur les locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans et sur certains éléments d'équipement, facturés entre le 15 septembre 1999 et le 31 décembre 2002 sont soumis à une TVA de 5,5 % au lieu de 19,6%. Toutes les personnes physiques ou morales qui font faire des travaux, qu'il s'agisse des propriétaires occupants, des propriétaires bailleurs, des locataires ou des occupants à titre gratuit bénéficient de ce dispositif. Signalons que lorsque les travaux sont réalisés dans les parties communes des immeubles collectifs, le taux de TVA à 5,5 % s'applique à condition que l'immeuble comprenne plus de 50 % de locaux à usage d'habitation.